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蛋殼上市首日艱難守住發行價 2022年前須完成租金貸整改

每日經濟新聞 2020-01-18 18:36:35

遠超30%紅線比例的租金貸是蛋殼面臨的最大問題。

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

上市首日開盤即破發的蛋殼公寓,在收盤前的最后一分鐘艱難守住了發行價13.5美元。

繼青客公寓之后,蛋殼公寓最終成功上市,這家急劇擴張的長租公寓企業此次預計將募集超過1.49億美元。但對蛋殼公寓來說,超過80%的租金貸占比和持續攀升的虧損額,真能如執行董事長沈博陽所言“盈利并非當前最重要的事情”?

守住發行價

美國東部時間1月17日上午9時30分(北京時間22時30分),蛋殼公寓在紐交所上市,股票代碼“DNK”,這是國內繼青客公寓之后第二家赴美上市的長租公寓企業。

按照發行價,蛋殼公寓總計募集資金超1.49億美元,市值達27.4億美元。

《每日經濟新聞》記者留意到,蛋殼公寓股價僅在北京時間1月17日23時23分上揚0.67%至最高13.59美元處,隨后便一路下挫,23時48分跌幅達到3.7%,至最低谷處13美元。至今日(1月18日)凌晨5時收盤前最后半個小時,股價開始逐漸回溫,最終艱難維持了13.5美元發行價。

2022年前須完成租金貸整改

蛋殼公寓的發展的確十分迅猛,正如其投資人劉二海所言:“2017年,蛋殼在管房屋應該只有8000間,2019年第三季度公布是40多萬間,兩年半實現這樣的增速還是非??斓?,比我想得肯定快。”

招股書顯示,截至2019年9月30日,蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州等13地市場,共運營406,746間房間,與成立的第一年相比房間數增長166倍,2015年~2018年3年復合增長率達360%。截至2019年6月30日,租客入住率為89%,租客續租率超過了51%。

蛋殼的融資之路似乎很順利。從招股書看,成立于2015年的蛋殼公寓已經經歷了多次融資。2018年2月,蛋殼公寓完成1億美元B輪融資;同年6月完成7000萬美元B+輪融資,由老虎環球基金領投,B輪投資方華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本等全部繼續跟投;2019年3月,蛋殼公寓完成5億美元C輪融資;7個月后,蛋殼公寓又完成了D輪1.9億美元融資。

但擴張的同時是虧損。

2017年和2018年,蛋殼公寓凈虧損分別是2.72億元和13.69億元。2019年前9個月,蛋殼公寓凈虧損25.16億元,而2018年同期凈虧損8.13億元。

招股書顯示,截至2019年9月末,蛋殼公寓手頭總資產76.74億元,但總負債也高達76.61億元。

不過,沈博陽接受采訪時曾表示,盈利并非當前最重要的事情,抓住時間窗口做大規模更加重要。

與此同時,蛋殼公寓對租金貸也有著較高依賴。招股書顯示,2019年前9個月,通過租金貸模式獲取的租金預付款,已經占到蛋殼公寓租金收入的80%;2017年和2018年,這一比例高達90%和88%。

但去年12月25日,《六部門關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》明確指出,住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應當于2022年底前調整到位。

小玩家離場

這個行業不僅僅是蛋殼一家在虧損,長租公寓第一股青客公寓情況也不容樂觀。

青客公寓招股書顯示,截至2019年6月底,青客公寓賬上現金、現金等價物和限制性現金合計僅4.5億元,但總負債達27億元,凈虧損超2億元。

1月6日,青客公寓發布上市后首份財報,去年第四季度,該公司營業收入3.36億元,同比增長13.11%;虧損額為1.25億元。

此前一直被傳也將赴美上市的自如則并未有新動向。2019年10月中旬,就在青客公寓遞交上市招股書不久,自如CEO熊林在接受媒體采訪時公開表示,長租行業已經由創業期進入精耕期,自如將更聚焦于創造用戶和社會價值,暫不急于啟動IPO,也沒有明確時間表。“自如上市”傳聞暫歇。

一邊是頭部企業競速IPO,另一邊卻是繼續暴雷,長租公寓行業的巨頭們各有選擇,小玩家只能紛紛離場。這個行業在甲醛、租金貸等問題重重的輿論氛圍下開啟了另一階段。

2019年2月,寓見公寓資金鏈斷裂,后被收購;3月,蘇州樂棧公寓受困租金貸而出現資金鏈問題,被蜜蜂村落網絡科技公司收購;7月,南京玉恒公寓資金鏈斷裂;8月,樂伽公寓崩盤……由于無法形成規模效應,這些小玩家,連同此前的投資方,都選擇了離場。

盡管如此,這個行業的發展前景依然不容忽視。

根據艾瑞咨詢報告,中國長租行業市場未來幾年將保持持續增長勢頭,預計2020年市場規模達1.90萬億元,2025年將達3.01萬億元。

但克而瑞研究數據也顯示,長租公寓行業平均利潤水平僅2%~4%,現金流回正周期則至少需6年以上。

資本對這個行業越來越苛刻,但箭在弦上,沒有回頭路,或許正是一眾長租公寓企業希望通過上市來舒緩資金之渴,以便更好“活下去”的理由。

封面圖片來源:攝圖網

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